丹水池附近二手房(丹水池新房)

文|公众号“壹楼”

昨天看到一张10年前武汉晨报的地产广告截图(如下)。

很多圈内的朋友都莞尔一笑。

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这两个都是不错的楼盘。

在二手房信息平台上,目前这两个小区的均价如下。

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也就是说,10年之后,前者不仅实现反超,并且拉出了1.56倍的价差。

相信每个人对此会有不同的解读和感悟。

城市和人一样,回顾自己走过的路时,需要多一些宽容。

选择真的很重要

上个月武汉天地加推新房,备案均价在二七滨江率先破了5万元/平。

被认为是疫后武汉楼市复工复产最亮的一颗信号弹。

作为滨江国际商务区,长江二桥到二七长江大桥之间,新盘住宅均价目前约4.5万。

户型多是150平往上走。总价800万以下的户型少。

这一带的房价离武汉的主流买房人已越来越远。

等到二七滨江大量高档商住楼宇真正落地并影响片区价值,那一带的住宅会和“凡人”彻底无缘。

毕竟,整个二七滨江的规划,住宅只占总建筑体量的两成左右。

01.

今天的主角登场之前,我们先扯点闲篇。

如果一套房子1000万买到手,五年后涨到了1500万。理论上赚了500万元。

另一套房子你200万到手,五年后涨到了320万。理论上赚了120万元。

你欣赏哪一种?我个人觉得后者更成功。因为60%大于50%。

后者进场门槛更低,需要的风险承受能力更小。属以小(标的额)博大(收益率)。

当然这只是理论上的。

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▲ 汉口滨江(by @LEOXU)

住房投资对象取舍原则排列表中,第一当然仍是地段。

不过地段价值有时也会变化。就象10多年前晋合世家所在的后湖片,在汉口人当时看来强于武汉天地所在的长江二桥下。

区域价值之所以发生逆转,既和开发商在该地块的持续投入有关,也与城市区块的价值被重新发掘和认识有关。

区域价值比开发商这一端还相对可控一些。

因为在投资考量时区位是一张“明牌”。你靠着政府的大规划走,跑赢大盘的概率会大很多。

不能在一块原石被切开并做成了镯子以后,你还想选品相更好的、并按切割前的价格来买。

这不符合市场规律。

02.

按江岸区早已公布的规划,目前的二七滨江核心板块只是起步区,丹水池一带的沿江也被它框了进去,属于第六期规划。

也就是说,二七滨江“东北扩张”已经是明牌。

做什么政府想好了,但怎么做、由谁做目前还揭不了盖子。需要一点时间。

如果我们按收益率思维,从武汉天地开始,顺着长江的流向,沿解放大道往下延线继续找,会发现什么?

会发现与二七滨江核心区直线距离只有两三公里的地方,目前也有住宅新盘。

但这里的价格与前述的那些豪盘相比,就亲民了很多。目前的均价只有后者的一半。

比如,与汉口滨江商务区六期规划隔一条马路的武地·融创御央首府

在解放大道与兴业路交会处。

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▲ 项目区位俯瞰(效果图)

进到营销中心大厅,看到沙盘时会有些惊奇:

竟然与融创在武汉的高端项目—融创中心武汉壹号院的外立面相仿。

蓝灰色调的公建外立面,线条干脆利落。顶部10米高玻璃面墙,既有颜值更显质感。

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▲ 项目外立面(效果图)

只要邻近二七滨江,楼盘身上似乎都沾了豪气。

当然这只是个调侃。但它传递了一个明确的信息:

随着大开发商进场,这一带的住宅开发思路已开始对标二七滨江。

项目还在蓄客期。我去的时候是周二早晨,售楼部的人气竟然也很旺。

把整个项目详细了解一遍后,我和售楼小哥开玩笑说:

这个盘不是典型的“第一眼楼盘”,但会被一些精明的买家盯上。楼盘的优点每一项说出来虽然都不算特别惊艳,不过综合得分颇高。

03.

为什么这么说?

我们还是回到住宅置业最普通的逻辑里。

在住宅价值的算术法则中,既包括地段、交通、商业、学校、医院和市政公园等在内的配套。

也有开发商品牌、户型、装修档次、园林、物业等方面的口碑。

上面这些元素哪怕武地•融创御央首府多数都得不到最高分(那样的盘价格会上天),但你也找不到明显的减分项。没明显短板。

作为家庭不动产,上述一整套系统而复杂的价值体系算下来,结果也很可观。

这就意味着,从使用角度看,你买入后无论是居住、对外交通、孩子教育、基本的就医、朋友的社交、以及未来的置换,都还不错。

从投资角度看,入场难度小,而且有老城区的区域价值感。

比如说,交通。

虽不算是标准的二环内楼盘,但项目进入环线极快。

因为项目北侧兴业路向东200多米就可进入解放大道,从解放大道开1公里即可上二环。向东北3.5公里可进入三环。

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▲ 武汉轨道交通一号线(by @LEOXU)

轨道交通方面,它在1号线新荣站和丹水池站中间。

离新荣站直线距离约800米,4站可到武汉天地;目前出口离丹水池站直线距离约900米,未来项目南北商业街中间出口,离丹水池站还会近一些。

项目不远有12号线在建,预计2024年通车。丹水池站是1号线和12号线的换乘站。

12号线是武汉第一条环城地铁,“换乘之王”,通达武汉三镇。

如果加上远期规划的地铁10号线、14号线和20号线,武地·融创御央首府周边未来将总共有5条地铁线加持。

不在正地铁口,但有妥妥的地铁优势。

04.

再说配套。项目周边可以说什么配套都有。

它本身自带1万方的社区底商。此前十余年旁边也已落户了众多社区商网。基础生活无忧。

往外一点,5公里范围内,武汉天地壹方(南、北馆)、汉口城市广场、万家汇盒马鲜生,可选择性比较丰富。无论是驾车还是地铁,都在舒适的距离之内。

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▲ 汉口街巷夜景(by @LEOXU)

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▲ 汉口街巷夜景(by @LEOXU)

江岸是教育大区。项目所处的区域教育配套,不算名牌也是大牌。

按地块所属的新马社区划分就近入学点,大概率将在2公里范围内的三所“育才系”学校中产生(武汉市育才家园小学、育才实验小学、育才可立小学。具体以教育主管部门文件为准)。

三所小学对口的都是离项目距离600米的汉铁初级中学。

在江岸区,这所初中的升学数据离七一华源、二中广雅这些名校并不算太远。亦属非常不错的公立初中。

医疗资源也不弱,两家三甲医院(一六一医院、市第八医院)都在10多分钟车程内。

选择这样一处地块做改善型住宅产品,是武汉地产集团和融创两大开发商战略合作的一部分。

作为本土资深开发商,武汉地产集团曾主导完成台北西村、琴台艺术中心、市民之家等一系列市政重点或地标性项目,声名赫赫。

疫情期间它更显国企担当。10天昼夜不停,建成雷神山医院;36小时抢建了武汉首批方舱医院。

五年前,融创以“融创公园壹号”为开端踏入武汉。

去年起,武汉已经成为它全国布局最重的仓位,也是它的发展要地。

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▲融创武汉项目工地开放实景(资料图)

它的很多做法都在武汉开行业之先,比如多项目多节点工地开放、“归心社区”营造、交付收尾阶段额外增加成本用于景观效果提升等。

疫情期间,融创在各社区的抗疫表现,也获得了大量业主点赞。

今年起,融创在武汉进入了“当打之年”。

众多定位不同、功能各异的项目会在三镇遍地开花。

05.

对居住者来说,外围的因素是“大盘”,内部产品和配置才是“个股”。

我觉得,开发商在这个项目的产品力上,不仅敏锐地捕捉到了主流买家的居住需求,而且也兼顾到了未来他们居住升级时的改善便利。

先摆出武地•融创御央首府几个比较硬的数字:

总建面约35万方,容积率约3.6,绿地率约30%。

共12栋高层和超高层,2134套住宅。带1所幼儿园和部分社区商业配套。

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▲ 项目区位(效果图)

户型面积和设计都非常主流。

主要特点是方正、南北通透、板式楼。首开房源面积段88平-138平。户型多元,刚需和改善都合适。

来看两个户型。

约106平米户型:

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三房两厅双卫。三开间朝南,无论是面宽还是南向大阳台的比例,都是很舒服的尺度。

南北通透,动静分区。次卧通向阳台。有独立书房。主卧套房带有独立卫生间+独立衣帽间,南向带飘窗的优化空间。

在110平以下的面积段,这种平衡感是比较少见的,兼顾了实用性和体验感。

再看约88平米户型:

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两房两厅一卫。虽是中间户,仍户型方正,动静分区。进门后有独立玄关,餐客厅厨房的动线合理。

客厅和主卧均正南朝向,采光不受影响,主卧也带有飘窗。几乎没什么面积浪费。

这类紧凑型的户型,现在在主城区日益成为稀缺货。

估计面市后会是求大于供的品种。

面积小、首付低,两房两厅的生活可进可退。适合于急需在楼市“上车”一族。

因为项目处于高端商务区一带,未来会有不少租赁需求;总价低又让它日后的出手较大户型更容易。

可以说,这种小户型既兼顾了面积和小家庭居住的舒适性,又照顾了投资客的买卖便利。

产品设计融居住属性和投资需求于一盘,这也是他们的周全之处。

06.

项目容积率仅3.6,这也是它与二七滨江豪宅相比最大的优势之一。

建筑相对低密,设计上的发挥更加从容。设计师在户型、社区尺度、观感与园林的功能性等方面的取舍难度要小很多。

整个小区布设了约5.8万平米的园林景观,围合式布局。

楼栋之间的距离尽量拉开,采光和通风方面就有了硬件保障。

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▲ 项目效果图

社区采用“一轴两环六园”,有轴线,分主题。林荫步道的蜿蜒纵深间,藏有适合夜跑族的“星光跑道”,也有备受儿童欢迎的“星期天剧场”。在架空层不同的主题空间内,老中青可各得其所,有更多交流的条件。

他们把融创在园林上比较生活化、场景化的体验感融入后,在美感与实用性上也做到了很好的均衡。

精装双入户大堂,无论步行还是驾车回家,都有仪式感。

社区人行主入口、单元楼入口配备了人脸识别、红外探测设施,电梯装有“五方通话”对讲。时下比较时髦的一些科技型配置很齐全。

在即将开放的样板间我发现,这个项目的精装标准也很给力:

在交付的标配中,包含全屋地暖、客餐厅节能变频空调、燃气壁挂炉(采暖、热水两用)、厨房末端净水等比较耗钱的“硬菜”。

其99项基础功能覆盖面很广。

从人性化的入户挂钩,到室内的感应灯、小夜灯,再到功能性的地砖、实木复合地板、全房墙纸、石英石台面,无不体现细部关怀。

卫浴洁具和五金件多为一线品牌。

厨房水槽是抽拉式龙头,油烟机+燃气灶+洗碗机不用再买了。

主卫客卫标配了淋浴房、电热毛巾杆、风暖浴霸、浴室柜+镜柜。

按武汉新版购房标准合同,这种装修交付的楼盘,装修价也可以计入总价并使用贷款。

一房美观适用的装修,不仅可让全体业主快速入住不扰民,同时也可以提高居住的品味。

楼盘品质上的亮点,将进一步拔升它的性价比。

07.

在房产等大宗投入上,把握未来,得先把握好现在。

对刚需和改善群体而言,需要尽快“择合适的楼盘进场”。

当武汉四环边的房价在向2万发起冲击时,二环和三环之间的这些门槛并不算高的旧城改造板块,可作为不错的入场选项。

随着区域和配套的演进,你现在的选择,就会在未来结出果。

在网络上有个词叫“养成系”。

本意是指将某个游戏中的角色,经过一段时间悉心培养,见证其成长与蜕变。

如果用这样的心态对看待武地·融创御央首府,也不错。

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▲ 项目区位图

今年,武汉解封后,另一个大型城市级规划“长江新城”也在项目东北端紧锣密鼓。

未来,随着滨江商务区继续往东北延伸,更多的城市资源辐射到这一片区,值得期待。

在它接轨之前进入,等城市界面改造完成时,就是区域红利体现之时。

买房子比“赌石”的难度要小很多。

因为大规划已明朗的情况下,需要的只是时间

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