文｜公众号“壹楼”
昨天看到一张10年前武汉晨报的地产广告截图（如下）。
很多圈内的朋友都莞尔一笑。
这两个都是不错的楼盘。
在二手房信息平台上，目前这两个小区的均价如下。
也就是说，10年之后，前者不仅实现反超，并且拉出了1.56倍的价差。
相信每个人对此会有不同的解读和感悟。
城市和人一样，回顾自己走过的路时，需要多一些宽容。
但选择真的很重要。
上个月武汉天地加推新房，备案均价在二七滨江率先破了5万元/平。
被认为是疫后武汉楼市复工复产最亮的一颗信号弹。
作为滨江国际商务区，长江二桥到二七长江大桥之间，新盘住宅均价目前约4.5万。
户型多是150平往上走。总价800万以下的户型少。
这一带的房价离武汉的主流买房人已越来越远。
等到二七滨江大量高档商住楼宇真正落地并影响片区价值，那一带的住宅会和“凡人”彻底无缘。
毕竟，整个二七滨江的规划，住宅只占总建筑体量的两成左右。
01.
今天的主角登场之前，我们先扯点闲篇。
如果一套房子1000万买到手，五年后涨到了1500万。理论上赚了500万元。
另一套房子你200万到手，五年后涨到了320万。理论上赚了120万元。
你欣赏哪一种？我个人觉得后者更成功。因为60%大于50%。
后者进场门槛更低，需要的风险承受能力更小。属以小（标的额）博大（收益率）。
当然这只是理论上的。
▲ 汉口滨江（by @LEOXU）
住房投资对象取舍原则排列表中，第一当然仍是地段。
不过地段价值有时也会变化。就象10多年前晋合世家所在的后湖片，在汉口人当时看来强于武汉天地所在的长江二桥下。
区域价值之所以发生逆转，既和开发商在该地块的持续投入有关，也与城市区块的价值被重新发掘和认识有关。
区域价值比开发商这一端还相对可控一些。
因为在投资考量时区位是一张“明牌”。你靠着政府的大规划走，跑赢大盘的概率会大很多。
不能在一块原石被切开并做成了镯子以后，你还想选品相更好的、并按切割前的价格来买。
这不符合市场规律。
02.
按江岸区早已公布的规划，目前的二七滨江核心板块只是起步区，丹水池一带的沿江也被它框了进去，属于第六期规划。
也就是说，二七滨江“东北扩张”已经是明牌。
做什么政府想好了，但怎么做、由谁做目前还揭不了盖子。需要一点时间。
如果我们按收益率思维，从武汉天地开始，顺着长江的流向，沿解放大道往下延线继续找，会发现什么？
会发现与二七滨江核心区直线距离只有两三公里的地方，目前也有住宅新盘。
但这里的价格与前述的那些豪盘相比，就亲民了很多。目前的均价只有后者的一半。
比如，与汉口滨江商务区六期规划隔一条马路的武地·融创御央首府。
在解放大道与兴业路交会处。
▲ 项目区位俯瞰（效果图）
进到营销中心大厅，看到沙盘时会有些惊奇：
竟然与融创在武汉的高端项目—融创中心武汉壹号院的外立面相仿。
蓝灰色调的公建外立面，线条干脆利落。顶部10米高玻璃面墙，既有颜值更显质感。
▲ 项目外立面（效果图）
只要邻近二七滨江，楼盘身上似乎都沾了豪气。
当然这只是个调侃。但它传递了一个明确的信息：
随着大开发商进场，这一带的住宅开发思路已开始对标二七滨江。
项目还在蓄客期。我去的时候是周二早晨，售楼部的人气竟然也很旺。
把整个项目详细了解一遍后，我和售楼小哥开玩笑说：
这个盘不是典型的“第一眼楼盘”，但会被一些精明的买家盯上。楼盘的优点每一项说出来虽然都不算特别惊艳，不过综合得分颇高。
03.
为什么这么说？
我们还是回到住宅置业最普通的逻辑里。
在住宅价值的算术法则中，既包括地段、交通、商业、学校、医院和市政公园等在内的配套。
也有开发商品牌、户型、装修档次、园林、物业等方面的口碑。
上面这些元素哪怕武地•融创御央首府多数都得不到最高分（那样的盘价格会上天），但你也找不到明显的减分项。没明显短板。
作为家庭不动产，上述一整套系统而复杂的价值体系算下来，结果也很可观。
这就意味着，从使用角度看，你买入后无论是居住、对外交通、孩子教育、基本的就医、朋友的社交、以及未来的置换，都还不错。
从投资角度看，入场难度小，而且有老城区的区域价值感。
比如说，交通。
虽不算是标准的二环内楼盘，但项目进入环线极快。
因为项目北侧兴业路向东200多米就可进入解放大道，从解放大道开1公里即可上二环。向东北3.5公里可进入三环。
▲ 武汉轨道交通一号线（by @LEOXU）
轨道交通方面，它在1号线新荣站和丹水池站中间。
离新荣站直线距离约800米，4站可到武汉天地；目前出口离丹水池站直线距离约900米，未来项目南北商业街中间出口，离丹水池站还会近一些。
项目不远有12号线在建，预计2024年通车。丹水池站是1号线和12号线的换乘站。
12号线是武汉第一条环城地铁，“换乘之王”，通达武汉三镇。
如果加上远期规划的地铁10号线、14号线和20号线，武地·融创御央首府周边未来将总共有5条地铁线加持。
不在正地铁口，但有妥妥的地铁优势。
04.
再说配套。项目周边可以说什么配套都有。
它本身自带1万方的社区底商。此前十余年旁边也已落户了众多社区商网。基础生活无忧。
往外一点，5公里范围内，武汉天地壹方（南、北馆）、汉口城市广场、万家汇盒马鲜生，可选择性比较丰富。无论是驾车还是地铁，都在舒适的距离之内。
▲ 汉口街巷夜景（by @LEOXU）
▲ 汉口街巷夜景（by @LEOXU）
江岸是教育大区。项目所处的区域教育配套，不算名牌也是大牌。
按地块所属的新马社区划分就近入学点，大概率将在2公里范围内的三所“育才系”学校中产生（武汉市育才家园小学、育才实验小学、育才可立小学。具体以教育主管部门文件为准）。
三所小学对口的都是离项目距离600米的汉铁初级中学。
在江岸区，这所初中的升学数据离七一华源、二中广雅这些名校并不算太远。亦属非常不错的公立初中。
医疗资源也不弱，两家三甲医院（一六一医院、市第八医院）都在10多分钟车程内。
选择这样一处地块做改善型住宅产品，是武汉地产集团和融创两大开发商战略合作的一部分。
作为本土资深开发商，武汉地产集团曾主导完成台北西村、琴台艺术中心、市民之家等一系列市政重点或地标性项目，声名赫赫。
疫情期间它更显国企担当。10天昼夜不停，建成雷神山医院；36小时抢建了武汉首批方舱医院。
五年前，融创以“融创公园壹号”为开端踏入武汉。
去年起，武汉已经成为它全国布局最重的仓位，也是它的发展要地。
▲融创武汉项目工地开放实景（资料图）
它的很多做法都在武汉开行业之先，比如多项目多节点工地开放、“归心社区”营造、交付收尾阶段额外增加成本用于景观效果提升等。
疫情期间，融创在各社区的抗疫表现，也获得了大量业主点赞。
今年起，融创在武汉进入了“当打之年”。
众多定位不同、功能各异的项目会在三镇遍地开花。
05.
对居住者来说，外围的因素是“大盘”，内部产品和配置才是“个股”。
我觉得，开发商在这个项目的产品力上，不仅敏锐地捕捉到了主流买家的居住需求，而且也兼顾到了未来他们居住升级时的改善便利。
先摆出武地•融创御央首府几个比较硬的数字：
总建面约35万方，容积率约3.6，绿地率约30%。
共12栋高层和超高层，2134套住宅。带1所幼儿园和部分社区商业配套。
▲ 项目区位（效果图）
户型面积和设计都非常主流。
主要特点是方正、南北通透、板式楼。首开房源面积段88平-138平。户型多元，刚需和改善都合适。
来看两个户型。
约106平米户型：
三房两厅双卫。三开间朝南，无论是面宽还是南向大阳台的比例，都是很舒服的尺度。
南北通透，动静分区。次卧通向阳台。有独立书房。主卧套房带有独立卫生间+独立衣帽间，南向带飘窗的优化空间。
在110平以下的面积段，这种平衡感是比较少见的，兼顾了实用性和体验感。
再看约88平米户型：
两房两厅一卫。虽是中间户，仍户型方正，动静分区。进门后有独立玄关，餐客厅厨房的动线合理。
客厅和主卧均正南朝向，采光不受影响，主卧也带有飘窗。几乎没什么面积浪费。
这类紧凑型的户型，现在在主城区日益成为稀缺货。
估计面市后会是求大于供的品种。
面积小、首付低，两房两厅的生活可进可退。适合于急需在楼市“上车”一族。
因为项目处于高端商务区一带，未来会有不少租赁需求；总价低又让它日后的出手较大户型更容易。
可以说，这种小户型既兼顾了面积和小家庭居住的舒适性，又照顾了投资客的买卖便利。
产品设计融居住属性和投资需求于一盘，这也是他们的周全之处。
06.
项目容积率仅3.6，这也是它与二七滨江豪宅相比最大的优势之一。
建筑相对低密，设计上的发挥更加从容。设计师在户型、社区尺度、观感与园林的功能性等方面的取舍难度要小很多。
整个小区布设了约5.8万平米的园林景观，围合式布局。
楼栋之间的距离尽量拉开，采光和通风方面就有了硬件保障。
▲ 项目效果图
社区采用“一轴两环六园”，有轴线，分主题。林荫步道的蜿蜒纵深间，藏有适合夜跑族的“星光跑道”，也有备受儿童欢迎的“星期天剧场”。在架空层不同的主题空间内，老中青可各得其所，有更多交流的条件。
他们把融创在园林上比较生活化、场景化的体验感融入后，在美感与实用性上也做到了很好的均衡。
精装双入户大堂，无论步行还是驾车回家，都有仪式感。
社区人行主入口、单元楼入口配备了人脸识别、红外探测设施，电梯装有“五方通话”对讲。时下比较时髦的一些科技型配置很齐全。
在即将开放的样板间我发现，这个项目的精装标准也很给力：
在交付的标配中，包含全屋地暖、客餐厅节能变频空调、燃气壁挂炉（采暖、热水两用）、厨房末端净水等比较耗钱的“硬菜”。
其99项基础功能覆盖面很广。
从人性化的入户挂钩，到室内的感应灯、小夜灯，再到功能性的地砖、实木复合地板、全房墙纸、石英石台面，无不体现细部关怀。
卫浴洁具和五金件多为一线品牌。
厨房水槽是抽拉式龙头，油烟机+燃气灶+洗碗机不用再买了。
主卫客卫标配了淋浴房、电热毛巾杆、风暖浴霸、浴室柜+镜柜。
按武汉新版购房标准合同，这种装修交付的楼盘，装修价也可以计入总价并使用贷款。
一房美观适用的装修，不仅可让全体业主快速入住不扰民，同时也可以提高居住的品味。
楼盘品质上的亮点，将进一步拔升它的性价比。
07.
在房产等大宗投入上，把握未来，得先把握好现在。
对刚需和改善群体而言，需要尽快“择合适的楼盘进场”。
当武汉四环边的房价在向2万发起冲击时，二环和三环之间的这些门槛并不算高的旧城改造板块，可作为不错的入场选项。
随着区域和配套的演进，你现在的选择，就会在未来结出果。
在网络上有个词叫“养成系”。
本意是指将某个游戏中的角色，经过一段时间悉心培养，见证其成长与蜕变。
如果用这样的心态对看待武地·融创御央首府，也不错。
▲ 项目区位图
今年，武汉解封后，另一个大型城市级规划“长江新城”也在项目东北端紧锣密鼓。
未来，随着滨江商务区继续往东北延伸，更多的城市资源辐射到这一片区，值得期待。
在它接轨之前进入，等城市界面改造完成时，就是区域红利体现之时。
买房子比“赌石”的难度要小很多。
因为大规划已明朗的情况下，需要的只是时间。
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