郑州二套房公积金贷款政策(无锡二套房公积金贷款政策)

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无锡发布房地产调控新规,内容包括增值税2年免征改为5年免征、离婚2年内再次购房按照市区内房屋数量计算、2020年增加50公顷住宅用地供应、热点地块土拍推行“限竞”政策,以及二套房首付比例不得低于60%。

整个调控内容,看起来跟南京目前实施的楼市新规有所相似。先不预测无锡后市如何,而是聊一聊各式各样的“调控手段”有何不同?哪个影响更大?干货奉上。

先来总结下,目前多个城市业已出台的调控手段有哪些?信贷类

限贷:根据名下首套、二套及多套,实施不同的最低贷款首付比例。比如无锡从二套房最低40%上调到目前的60%。有限贷的城市,目前二套房主流比例在40-50%左右,少量要求最低60%。

利率调整:虽然目前LPR报价利率缓慢下行,但实际的购房执行利率才是真实体现在楼市热度上的。比如目前除少量城市利率较低或者执行最低利率之外,大部分城市首套不低于5.5%,二套不低于6%。

其他诸如降准、逆回购、MLF不算针对房地产的直接调控,不予展开。

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税制类

免征时间拉长:增值税和个税是房屋交易时的主要税种,前者约增值部分的5%,后者约增值部分的20%或总房款的1%。一般而言,增值税两年免征,个税五年免征。免征时间拉长,比如无锡两年改五年,意味着取得房产证后5年内出售,需全额征收增值税。

契税调整:前不久《契税法》出台,很多人突然发现契税原来这么高。所以,目前我们在执行的税率依然是优惠减免税率。而部分地方甚至有契税补贴、契税全免等政策,比如广西钦州、桂林临桂区、广西玉林、重庆合川、湖南衡阳等。

豪宅税:说是豪宅,其实是指144平以上非普通住房。这类住房类房屋个税按1%、契税按3%、土增税按约5%全额征收,商办用房还有5.6%营业税等。

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限制类

新房限售:取得房产证后一定时间内限制销售。这比免征时间拉长更直接,比如目前多地实行新房三年内限售,直接不给卖。当然,唯一住房一般不受约束。

二手房限售:目前大多数限售仅针对新房,但比如苏州二手房也规定5年内限售,深圳二手房3年限售。

限购:本地人根据名下房产数量、外来人口根据名下房产数量及社保缴纳期限,本地限购2套,外地限购1套。目前所有出台限购措施的城市,内容几乎相同。

限离:在以前,通过赠与、继承或直接夫妻过户,再离婚的方式,使其中一人离婚后名下无房,获得首房首贷资格。目前,出台限离政策的比如深圳、南京、无锡等,开始封堵漏洞,计算离婚前所有家庭的所有房屋数量。

限价:一般指待上市房屋最高允许备案价,以及每批次备案均价可上涨幅度。每个城市有所不同,有些每批次可上涨5-15%,有些则要求下一批次不得高于上一批次,有些则要求下一批次必须低于上一批次,实际上是根据全市均价调控要求会变化,周期性较强。

限房价、竞地价:土拍前,土地上盖未来的房屋售价是限死的,房企们通过竞争地价获得土地。这个措施出台的目的是,通过房屋最高售价的限定,让房企对开发利润心中有数,抑制房企不惜高价拿地的热情。但需要说明的是,目前出台“限竞”政策的城市,对于最高售价的限制态度不太一样。有些限价一直在涨,反而成了温床。有些限价就是真逼得房企毫无利润。所以就这个政策有效与否,全看“限房价”究竟是怎么限的。

限摇号:楼市冷热不均,尤其是倒挂盘每每吸引大量群体摇号,刚需买房中签率极低,因此规定无房人、人才购房最低房源保障比例,出台城市目前有杭州、南京等。

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加大供应类

增加土地供应:这个很容易理解,直接通过供给侧的增加解决房子短期不足的问题,比如这次无锡增加50公顷供应量,比如深圳停止商办审批,增加住宅用地供应。

共有产权房:个人与政府按一定比例共同拥有房屋产权,降低无房人买房门槛,保障居住优先。个人后期可按照市场价格获得全额产权,再入市交易。巧合的是,无锡前两天才提出开建共有产权房,这两天又重磅调控了。

保障房:这是一个大类,包括廉租房、公租房、经济适用房、定向安置房等,也是缓解住房不足、商品房价格较高的手段。

暂时只想到以上这些。房产税尚未仅上海、重庆试点,效果也不明朗,故没有列入其中。至于棚改收尾、旧改来临、资金监管升级这些,能够对房价产生影响,但不算直接调控措施,也未列入其中。

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接下来,分析下以上各式各样的调控手段,孰轻孰重,分别产生什么影响?一线城市,限贷最“关键”

对于一线和强二线城市而言,买房群体来自全国的富人与无数想实现梦想的年轻人。对于这样的城市,杠杆的限制才是最大的限制。因为大部分人不是冲着住去的,那么想要实现收益,必须使用到杠杆,足够的杠杆。目前,四大一线城市全部实行限贷政策,本地三套、外地两套就得全款购买,并且通过限离封堵了漏洞。即使没有限购,只要限贷存在,资金也不太可能进去。

因此,无锡这次提高二套房比例最低到60%,实际影响应该不小。

二线城市,限购最“关键”

二线城市,一般为省会省市及经济强劲的地级市,他们的买房群体主要来自全省的人群,虽然也会带有投资目的,但居住的概率大大增加。那么,房票的限制就是最关键的手段,这直接封堵了大量省内其他城市的购买需求。

三四线城市,全限才“关键”

对于三四线城市而言,信贷政策、税制调整这些影响都不会大,主要还是看有无限贷、限购、限价,且必须全部限制才行。这样的城市典型特点是一旦房价启动上涨,就会进入击鼓传花、乐此不疲的循环中去,哪怕空置率极高、哪怕二手房市场低迷,只要没有硬核调整,新房市场就会持续很长时间。譬如洛阳,房价整体上涨幅度居然超越省会郑州,且连续上涨时间已经维持近四年时间。而当地只有限贷,没有限购。

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至于其他没有分析到的调控手段,比如增大供应、限售、限离等,逻辑只有一个:这些手段全部都是用于打击投机买房的群体,目的是降低一些杠杆和稳定预期。这些对于三四线的影响会更高、高得多。

因为三四线“内生型”市场特点决定了接盘侠的数量极其有限,非常依赖楼市持续上涨下的击鼓传花。一旦涨势不再,市场立马歇菜。优质城市无非就是加长持有周期罢了,需求端根本不会减少。

所以,你所在城市有哪些调控手段?根据本文,自己会分析了吗?

@xi说楼市关注我,你收获。

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