二手房买卖最常见纠纷(二手房交易详细流程)

近年来,我国房屋市场价格不断变化,纠纷事件也不断发生。大部分买家并不了解房地产相关法律规定,缺乏二手房买卖经验,不熟悉二手房交易流程,导致二手房买卖纠纷事件时常发生。基于此,本文主要分析二手房买卖过程中常见的纠纷事件以及买卖过程中应注意的事项,旨在为购房者解决二手房买卖纠纷。

01

中介合同定义及特征

《民法典》第九百六十一条规定:中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

① 中介人在中介活动中具有独立性,中介人既不能做委托人的代理人,也不能做合同履行的保证人,其只是在委托人与相对第三人之间提供一个中间平台,起到一种沟通桥梁的作用。中介人只能以自己的名义从事中介活动,不能介入委托人与相对第三人之间的法律关系之中,只承担起报告和媒介义务。

② 中介合同的标的是缔约机会,而非中介人提供的劳务。虽然从中介合同的内容上看,中介合同属于提供劳务的合同,即提供报告服务或媒介服务,实际上,中介合同真正交易的是缔约机会,这也是中介活动的核心所在,中介合同中所有的权利义务都围绕着缔约机会而展开。

③ 中介合同是有偿性合同,中介人促成合同成立后,委托人须支付中介报酬予中介人,中介人没有促成中介合同成立,则无权利要求委托人支付中介报酬。

④ 中介合同是诺成性、不要式合同。中介合同的成立及生效不以交付标的物为条件,中介合同自双方达成合意时成立。

02

二手房买卖中介的流程

二手房中介机构的房源信息一般来源于卖方,卖方提供房源信息的同时可能会提供房屋钥匙。大部分情况下,卖方为了尽快实现房屋的抛售,会将房源信息提供给多家中介机构,以加速信息扩散。

也有些卖方会给予中介人独家委托,但这种情况较少,并且卖方可能要求中介人预付一笔诚意金,而且独家委托的期限通常较短,一般在一个月以内,如果逾期中介人不能促成交易则不予返还诚意金。

买方看房通常都会看多套房,或者通过多家中介机构看同一套房,以便寻求价格最合理、地段户型等各方面都较满意的房屋。二手房买卖中介人为了争夺缔约机会,通常会在带领买方看完房子后,也有的在带领看房前,要求其签订格式化的《房地产求购确认书》、《看房确认书》、《二手房买卖服务合同》等,其内容除了确认看房及看房时间外,还会规定双方权利义务及佣金范围。

有些中介公司会在确认书中加入禁止委托人绕过该中介公司达成买卖交易的条款。如果买方最终选择一家中介机构缔约,则中介公司会与买卖双方签署三方合同,中介机构在签完三方合同后要协助委托方办理产权过户、代缴税费、办理贷款等手续。

03

二手房中介服务范围

二手房中介服务涉及范围广,如有(一)核查房屋是否存在被查封、抵押等现象,房屋产权是否明确等基本信息;(二)分析房地产市场行情信息,调查房屋现实情况,实际勘察房屋是否存在违章搭建及各种费用尚未缴纳等情况;(三)带领委托人进行实地看房,勘察房屋的装修及其配套设施等;(四)协助委托人办理产权过户、贷款按揭、缴纳税费等手续。

04

什么是跳单

二手房交易中介市场中的“跳单”,顾名思义就是跳过中介与卖家签订房屋买卖合同的行为,我国目前尚未有法律法规对“跳单”的含义予以明确规定。

“跳单”行为是指在一定期限内,委托方跳过其原来获取信息或服务的中介机构,私自与卖家达成买卖协议或召入其他中介机构缔约成功,前中介机构提供的中介信息或服务与委托方达成买卖协议之间具有因果关系。在二手房买卖中介实践中,“跳单”主要表现出以下几种形式:

① 委托方利用原中介方的信息、条件使自己受益。此种情况分为“半跳”、“全跳”和“隐跳”。“半跳”即委托方跳过前中介公司,通过其他中介公司与卖方签订房屋买卖合同。“全跳”即委托方跳过中介公司直接与卖方签订 房屋买卖合同;“隐跳”则指委托人跳开中介,与朋友私下成交。此三种“跳单”形式的最终结果都是委托方受益。

② 委托方将原中介方提供的房源信息告知第三人,使第三人受益。即委托方在获取了中介公司的房源信息后,将此信息完全透露给第三人,促使第三人与卖方签订房屋买卖合同。这种情况下可认为委托人已经“消费”并处分了中介方的信息价值,不论委托人是否因此受益,仍应属于“跳单”行为。不论是何种形式的跳单,均强调“跳过中介”这个核心,只是具体表现形式不同。

05

房屋是否设立了居住权

自2021年1月1日起,《民法典》正式实施,其增设了一个居住权制度,即居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。居住权自登记时设立,自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。居住权一般是无偿设立的,且不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租。鉴于上述居住权的种种限制,购房者在购买二手房时,应当同时调查该二手房是否设立了居住权。如果设立了居住权,建议购房者在确认该二手房房屋居住权注销后再行购买。

06

房屋在出售前是否已出租给他人

鉴于“买卖不破租赁”原理,购房者在购买房屋之前,应当调查了解该房屋是否已经出租给他人。如果已经出租给他人的,购房者即便已经购买了该房屋,也必须等到该租赁合同期限届满后才能入住。因此,建议购房者在购买二手房时必须要让房东在房屋买卖合同中承诺该房屋未出租给他人;违反该承诺的,购房者有权要求解除合同或者要求房东承担相应的违约责任。

07

房屋在出售时是否存在法院查封登记或者抵押的情形

考虑到二手房屋一旦被法院查封或者已办理抵押登记的,将无法顺利办理过户,且购房者也可能无法顺利购得该房屋。因此,购房者在签订购房合同前,应当要了解清楚该二手房的产权状况,是否已被法院查封或者办理抵押登记。对于签订房屋买卖合同后至房屋过户登记前的一段期间,建议购房者在购房合同中要求房东承诺,一旦因其擅自将房屋办理抵押登记或者因房东债务问题导致房屋被法院查封的,购房者有权立即解除合同,并且有权要求房东赔偿其因此遭受的全部损失,包括但不限于法律费用及购房同等规格房屋而多产生的费用。

08

房屋的学区功能是否已经使用

很多购房者购买二手房的原因系在于购买二手房之后,可以立即使用该房屋的学区功能,较一手商品房具有一定的优势。为此,购房者在签订房屋买卖合同之前应当仔细询问房东是否已经使用了该房屋的学区功能。同时,建议购房者在签订合同时要求房东在合同中承诺其未使用该房屋的学区;违反该约定的,购房者将有权立即解除合同,并且要求房东承担因其违约而产生的违约责任。

09

房屋是否已被办理了户口地址登记

对于已经利用该房屋办理了户口地址登记的,新购得该房屋的购房者恐将无法顺利将其户口迁移至该房屋地址中。因此,除了在签订购房合同时详细了解该户口问题,还需要在合同中明确该问题。如果已经有其他人将户口迁移至该房屋内的,需要承诺户口迁移的具体时间;如果违约的,需要对购房者承担相应的违约责任。

10

支付购房款应当按照当地政策办理

鉴于二手房交易如涉及按揭贷款的,购房的首付款以及银行贷款都应当进入资金托管账户。因此,购房者即便要支付首付款的,应当将该款项支付到资金托管账户,而不是房东的个人账户。如果前期支付的价款属于定金的,为保障将来房东能够严格履行定金合同义务的,应当将该价款备注注明为定金,使之受到定金罚则的约束。

若办理按揭贷款,有些银行会把房产证收走,贷款还完后,需要去不动产登记中心解除抵押,然后重新办理房产证。若想通过二次抵押方式贷款,注意查看与首抵银行签订的贷款合同中,是否有明确禁止二次抵押的条款。

11

二手房交易涉及哪些税费问题

对于个人转让住房的,区分该住房自办理产权登记之日起是否满2年。如果已经满2年的,转让方仅需缴纳个人所得税;如果不满2年的,转让方需要缴纳个人所得税及增值税;如果已经满5年的,且是转让方家庭唯一生活用房的,免征个人所得税。

12

以案释法

2011年12月20日,最高人民法院发布了指导性案例《上海中原物业顾问有限公司诉陶德华中介合同纠纷案》,即指导案例1号。

【基本案情】

2008年下半年,原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日,上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋;11月23日,上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋;11月27日,中原公司带陶德华看了该房屋,并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定,陶德华在验看过该房地产后六个月内,陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元,而某房地产顾问公司报价145万元,并积极与卖方协商价格。11月30日,在上海某房地产顾问公司居间下,陶德华与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续,陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。

【法院认为】

中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶德华并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,对中原公司的诉讼请求不予支持。

【裁判结果】

上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决:被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后,陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决:一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决;二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求,不予支持。

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结束语

二手房买卖中纠纷出现的原因各有不同,故在买房过程中应该有针对性的进行防范。不论是否通过中介公司开展交易,买方都应合理审查,询问房屋的权属情况并保留证据。签订合同是必不可少的交易步骤,合同中应明确约定费用,违约责任等事项,若原合同约定不明,双方都应学会使用补充协议完善合同内容,登记机关也应当提高业务水平,尽到相应程度的审查义务,最大限度维护买卖双方合法权益。

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